Alla riduzione del potere d’acquisto delle famiglie, ha sicuramente contribuito l’aumento delle rate dei mutui, conseguenti all’aumento dei tassi di interessi.
Per fornirvi le indicazioni su come rimediare in parte a tale problema, pubblichiamo un quesito posto da una nostra famiglia associata e la relativa risposta.
Caro Alfredo,
sono un associato all’ANFN (ho sei figli). Vorrei “rottamare” il mio mutuo a tasso variabile. Hai qualche proposta interessante da segnalarmi?
Grazie e un caro saluto.
Gianluigi
Caro Gianluigi,
per ‘rottamare’ il tuo vecchio mutuo a tasso variabile, oggi, per effetto sia del decreto Bersani, sia del recente accordo Tremonti-Abi (Associazione Bancaria Italiana), hai a disposizione 4 diverse possibilità, che ti elenco di seguito:
1) RINEGOZIAZIONE MUTUO: si modifica il mutuo esistente presso la Banca con cui si è acceso, modificando la tipologia (es. passaggio da tasso variabile a tasso fisso) ed eventualmente allungando la durata, in modo da ridurre la rata. La Banca ovviamente non ve lo dirà, ma potete anche richiedere di ridurre lo spread applicato (lo spread è il margine lordo della banca della operazione: è quanto viene aggiunto al costo della provvista, che è l’euribor per i mutui a tasso variabile, e l’IRS per i mutui a tasso fisso). In questo modo, riducendo lo spread, si riducono automaticamente gli interessi pagati e quindi la rata;
2) PORTABILITA’ DEL MUTUO: con il Decreto Bersani, è ora possibile trasferire il mutuo da una banca ad un’altra (che ovviamente deve praticare condizioni migliori) senza applicazione di spese da parte della vecchia banca. In teoria, anche la nuova banca non dovrebbe applicare alcuna spesa. In realtà, le spese a cui si può andare incontro sono: le spese di istruttoria della nuova banca; le spese di perizia; le spese notarili. Queste, infatti, non sono state annullate, in quanto è comunque previsto un atto notarile (chiamato surroga) che comporta l’intervento del notaio. Questi atti costano comunque molto meno di una nuova iscrizione ipotecaria; gli ordini notarili hanno peraltro definito tariffe convenzionate per questa tipologia di atto. Alcune banche propongono la non applicazione di spese di istruttoria e di perizia, e addirittura rimborsano parte delle spese notarili. Altre, invece, applicano tutte queste spese. Bisogna quindi informarsi preventivamente su queste voci, oltre che sulle condizioni praticate sul nuovo mutuo. Con la portabilità del mutuo, non viene applicata l’imposta sostitutiva sui mutui (0,25% per la prima casa, 2% per le seconde case);
3) ACCORDO TREMONTI-ABI (ASSOCIAZIONE BANCARIA ITALIANA): con l’accordo sottoscritto nei giorni scorsi, di cui uscirà la circolare applicativa tra una trentina di giorni, chi ha un mutuo a tasso variabile potrà chiedere alla propria banca di rinegoziarlo, facendo in modo che la rata venga ricalcolata sulla media dei tassi del 2006 (più bassi di circa 2 punti e più rispetto all’attuale). Però attenzione: la differenza tra la vecchia rata e la nuova, non vi viene abbuonata, ma viene semplicemente ‘rimandata’, allungando la durata del mutuo. Di fatto, diventa un mutuo a rata fissa e tasso variabile, in cui la variabilità non si trasferisce sulla rata, ma sulla durata. Lo spread rimane comunque quello originario;
4) MUTUO DI SOSTITUZIONE: si chiude il vecchio mutuo, e se ne apre un’altro. E’ l’operazione più cara in assoluto, perchè vengono applicate tutte le spese possibili: di estinzione anticipata del vecchio mutuo, di istruttoria e perizia del nuovo mutuo, di notaio, di imposta sostitutiva; inoltre, se si richiede un mutuo di importo maggiore, si perdono i benefici fiscali di detraibilità. L’unico vantaggio, è quello di poter avere della liquidità aggiuntiva dopo l’operazione (e per molte famiglie, può rappresentare una importante boccata di ossigeno!).
Sul recente accordo con l’ABI, questo va più a vantaggio delle banche, che delle famiglie: in questo modo mantengono intatti gli spread (quindi, i margini di guadagno), allungano i mutui, non perdono il cliente e soprattutto evitano i problemi di insolvenza generati dall’aumento dei tassi (problema non di poco conto).
Del resto, un accordo è una cosa diversa da una imposizione unilaterale…
Ecco i link di approfondimento sull’accordo Tremonti/Abi:
Intesa Tremonti Abi
Mutui al test della convenienza
Come suggerimento, vi propongo di comportarvi nel seguente modo:
– contattate almeno 3 diversi istituti di credito, e fatevi fare dei preventivi per la portabilità del mutuo, facendo attenzione, oltre che allo spread praticato, anche sui costi accessori.
Dopodichè, avete due possibilità:
– se con la vostra banca non c’è proprio feeling, cogliete l’occasione e cambiate istituto, scegliendo l’istituto concorrente più conveniente;
– viceversa, se avete un buon rapporto con la vostra banca (o magari non avete voglia di andare incontro a tutto quello che consegue lo spostamento di banca), andate dal direttore o dal vice, e ditegli che avete intenzione di trasferire il mutuo su un’altro istituto. State tranquilli che il direttore si farà in quattro per cercare di praticare se non le stesse condizioni della concorrenza, almeno qualcosa di molto simile.
In questo modo, oltre a una rata più leggera e a condizioni migliori, eviterete gli stress da trasferimento e le inevitabili spese…
